Quel est le rôle du notaire dans la vente immobilière?
1. Quel est le rôle du notaire dans l’acquisition d’un bien immobilier?
Le notaire est un praticien du droit dont l’intervention est obligatoire en matière de transactions immobilières. C’est donc un passage obligé si l’on veut acquérir une maison, un terrain, un appartement, ou n’importe quel droit immobilier (par usufruit, droit au bail, ou à travers une société).
Examinons le pourquoi de cette obligation, nous en verrons alors l’utilité.
Le notaire est le seul professionnel du droit à détenir une délégation de pouvoir de l’Etat, et la loi le définit comme « officier ministériel ». Ce pouvoir étatique lui permet de conférer l’authenticité à ses actes. Un acte authentique a deux caractéristiques principales : la force probante, et la force exécutoire.
La force probante signifie que votre acte d’achat immobilier, établi par un notaire, constitue la preuve incontestable de votre droit de propriété sur le bien. Nul ne peut le remettre en cause (sauf le cas – heureusement rare et extrême – de fraude).
La force exécutoire est particulièrement importante. Comme l’a si bien dit un Président du Conseil supérieur du Notariat : l’acte notarié est celui « qui produit les effets d’un jugement et qui est donc immédiatement exécutoire ». C’est une différence importante par rapport aux contrats sous signature privée (hors l’intervention du notaire), qui eux doivent faire l’objet d’une décision de justice pour leur donner plein effet en cas de contestation.
Par ailleurs, l’Etat charge le notaire de prélever les taxes et droits de mutation (la land transfer tax, le registration duty, et divers droits de timbre) et de les verser au bureau de la publicité foncière (Registrar-General’s Department – Conservator of Mortgages) lors de l’enregistrement de tout acte de vente immobilière.
Mais passer devant le notaire n’est pas simplement une obligation. Son intervention est particulièrement utile aussi bien au vendeur qu’à l’acheteur.
En effet, le notaire exerce un devoir de conseil envers ses clients. Tout d’abord, il va expliquer aussi bien au vendeur qu’à l’acquéreur les conséquences des clauses du contrat qu’ils s’apprêtent à signer (c’est ce qu’on appelle « donner lecture » de l’acte), et s’assurer qu’ils comprennent la portée de leurs engagements.
Le notaire a également un devoir d’assurer l’efficacité des actes. Dans le cadre d’une vente, il vérifie que le vendeur détient bien un droit de propriété librement transmissible à l’acheteur. Entre autres, il va vérifier l’absence d’hypothèques (ou de fixed and floating charges) sur le bien vendu.
En tant qu’officier ministériel, le notaire est soumis à un devoir d’impartialité. Cela fait de lui un tiers de confiance indispensable à la conclusion d’une vente. Sans le notaire, le vendeur refuserait de signer une vente tant qu’il n’aurait pas touché son prix, et l’acheteur refuserait de le payer tant qu’il n’aurait pas obtenu la propriété du bien. Le notaire permet aux parties de sortir de ce dilemme, en garantissant au vendeur que l’acheteur a bien provisionné les fonds sur son compte client, et à l’acheteur que les fonds ne seront décaissés qu’à la transmission effective de la propriété.
2. Comment le choisir ?
Il est important de souligner que le Code de déontologie de la profession notariale consacre le principe du libre choix du notaire par les clients.
Par exception à ce principe, le promoteur d’un programme immobilier peut désigner un unique notaire pour les ventes initiales au sein du projet, et c’est obligatoirement ce notaire qui rédigera tous les actes à cet effet. Mais même dans cette hypothèse, chaque acheteur peut se faire également conseiller par son propre notaire, en plus de l’intervention du notaire du programme immobilier (qui reste de toute façon tenu à un devoir d’impartialité).
Du point de vue de la loi, tous les notaires sont égaux et se valent. Dans la pratique, on constate toutefois que les facteurs suivants vont déterminer le choix du notaire par un client : le fait que le notaire possède une expérience particulière dans tel ou tel domaine, ou qu’ils ont une spécialisation (succession, corporate, ventes complexes, etc.).
Il arrive aussi très souvent qu’un notaire recommande les services d’une consoeur ou d’un confrère à un client.
Enfin le choix du notaire par un client reposera sur des affinités personnelles. N’oublions pas que le client est amené à confier au notaire des informations confidentielles, soumises au secret professionnel notarial (existence d’enfants naturels, intention de transmettre un bien à une personne hors de la famille). Il est donc important que le client se sente en confiance non seulement avec le professionnel, mais également avec la personne du notaire.
3. Pouvez-vous nous expliquer les différentes étapes ‘administratives’ pour l’acquisition d’un bien ?
La première étape peut sembler évidente, mais plusieurs personnes l’omettent : il s’agit tout simplement de visiter le bien, pour s’assurer qu’il correspond bien physiquement aux attentes de l’acheteur.
Deuxièmement, il faut faire déposer la documentation relative au bien (titre de propriété du vendeur, règlement de copropriété, etc.) chez le notaire, pour les vérifications d’usage. Le notaire va vérifier que le vendeur peut librement vendre son bien, et informer l’acquéreur de tout obstacle ou risque juridique identifié – le plus souvent il s’agira d’une hypothèque inscrite sur le bien.
Troisièmement, le vendeur et l’acheteur vont signer une promesse de vente chez le notaire. Chacun s’engage dans la voie de la future vente, mais sous réserve que certaines conditions se réalisent. On les appelle les « conditions suspensives ». Par exemple, l’acheteur s’engage à acheter le bien à condition que la banque du vendeur lève l’hypothèque qu’elle détient dessus. Ou bien le vendeur s’engage à vendre, à condition qu’il obtienne un permis de subdivision d’un terrain. Les scénarios sont multiples, et le notaire doit adapter la rédaction de la promesse aux circonstances particulières de la transaction.
Pendant la période séparant la promesse de la date de la vente effective, diverses formalités seront effectuées. L’acheteur organisera son financement auprès d’une banque, et devra dans tous les cas justifier au notaire l’origine de ses fonds au regard des lois anti-blanchiment. Le vendeur fera préparer un plan de situation (site plan) mis à jour avec identifiant cadastral (PIN certificate), il fera libérer le bien de ses hypothèques éventuelles, il demandera les permis nécessaires le cas échéant (permis de subdivision, conversion du bien, certificat du syndic etc.).
Puis vient le jour de la vente à l’Office Notarial, où l’acheteur et le vendeur doivent signer l’acte de vente – souvent en même temps, mais ils peuvent aussi signer à des heures ou dates différentes, le notaire étant là pour s’assurer de leur libre consentement après leur avoir donné lecture de l’acte. Le vendeur et l’acheteur doivent également verser au notaire les droits d’enregistrement et taxes de transfert imposés par la loi (généralement au taux de 5% pour chacune des parties).
Enfin le notaire soumet l’acte signé à la formalité de l’Enregistrement à la Publicité Foncière et la Conservation des Hypothèques (Land and Mortgage Registry – Registrar-General’s Department), afin que l’acte soit taxé. Il paie les droits et taxes au nom des clients, et obtient une mention d’enregistrement et de publication (appelée « TV number ») qui démontre que la vente est maintenant opposable aux tiers, c’est-à-dire que vis-à-vis du public, l’acheteur est devenu le propriétaire légitime du bien.
Les notaires qui ont adopté la pratique française vont choisir ce moment pour décaisser les fonds au vendeur, afin de minimiser tout risque envers l’acheteur. D’autres peuvent choisir de décaisser les fonds avant l’enregistrement effectif de l’acte.
4. À quoi correspondent les frais d’acquisition ou ‘frais de notaire’ ?
Cela représente en grande majorité les droits et taxes dus à l’Etat sur toutes les transactions immobilières.
Sur les ventes de biens en toute propriété, le vendeur paie la land transfer tax, au taux de 5% sur le prix de vente (qui peut être réévalué à la hausse si l’Administration l’estime inférieur au prix de marché). Le même taux s’applique à l’acquéreur au titre des droits d’enregistrement.
En cas de vente de biens situés en Pas Géométriques, il faut rajouter une taxe de 20% due à parts égales entre vendeur et acquéreur, sur la valeur du droit au bail du terrain.
Quant au notaire, il perçoit des honoraires selon un barème dégressif fixé par le Notaries Act. Ce barème commence à 2% du prix de vente, mais finit à 0,5%.
5. Pouvez-vous nous expliquer les termes suivants :
- l’identification des parties (promoteur et futur acheteur) ;
- la description précise du bien qui sera construit (implantation, nombre de pièces, parkings, piscine, etc.) et celle du programme immobilier ;
- la description détaillée des éléments d’équipement et finitions du lot (c’est ce qu’on appelle la « notice descriptive ») – par exemple, il ne suffit pas pour le promoteur d’indiquer qu’il fournira des équipements de cuisine, il doit en préciser la marque, la puissance, les références ;
- le prix de vente prévisionnel du lot ainsi que les modalités de règlement ;
- les éventuels prêts que le candidat acquéreur souhaite solliciter ;
- le montant du dépôt de garantie (plafonné à 25% du prix) que le candidat acheteur devra verser en séquestre chez le notaire ou la banque du programme immobilier, pour garantir son intention ferme d’acheter ;
- l’obligation pour le promoteur d’obtenir une garantie financière d’achèvement (GFA) avant de conclure la vente ;
- la date prévisionnelle de signature de la vente par acte notarié ;
- le délai prévu pour la réalisation des travaux de construction du programme immobilier et du lot ;
- un rappel des conditions prévues au Code Civil, permettant à l’acquéreur dans certaines circonstances de récupérer son dépôt de garantie et d’être libéré de son obligation d’acheter : par exemple, si le programme ne va pas de l’avant, ou si le lot qui sera effectivement bâti est substantiellement différent de celui qui était initialement promis, ou si l’acquéreur n’a pas obtenu un prêt dont il avait spécifiquement fait mention dans le CRP.