L’économie mauricienne connaît une transformation en profondeur depuis l’indépendance en 1968. La monoculture de la canne à sucre a graduellement fait place à d’autres secteurs comme le tourisme et la zone franche. La mise en œuvre d’une politique de diversification et de démocratisation de l’économie a mis le pays sur la voie d’une croissance inclusive, du développement du capital humain et d’une mobilité sociale ascendante.
Avec la fin annoncée des quotas sucriers européens, un programme d’ajustement a été entamé par le gouvernement au début des années 2000 afin d’attirer les investissements directs étrangers nécessaires à un développement et une croissance soutenus.
L’IRS, premier programme immobilier ciblant les étrangers
L’Integrated Resort Scheme (IRS), qui permet aux étrangers d’acheter des biens immobiliers en pleine propriété à l’île Maurice, a été mis en place en 2002. L’acquisition sous ce régime est soumise à certaines conditions, notamment un investissement minimum de 500 000 USD (hors taxes) et une surface maximale de 0,5341 hectare.
Bien plus qu’un simple programme immobilier, l’IRS est un concept de développement touristique intégré qui a révolutionné le marché. La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), assortie d’une garantie financière d’achèvement (GFA), donne également au futur propriétaire une assurance non négligeable aussi bien sur le plan financier que sur la qualité des travaux.
Avantages multiples
Le régime IRS présente plusieurs avantages pour l’acquéreur, dont l’obtention d’un permis de résidence et un environnement fiscal avantageux. L’île Maurice a en effet signé des conventions fiscales avec 44 pays et l’impôt sur le revenu dans le pays est à un taux uniforme de 15 % tant pour les particuliers que pour les sociétés. De plus, il n’y a aucune taxe sur les plus-values, les successions de patrimoine, les dividendes et le capital. Un investisseur français est également exempté de l’Impôt sur la fortune immobilière.
Parmi les 13 projets IRS approuvés, Heritage Villas Valriche et La Balise Marina font figure de références. Implanté entre golf et plage au cœur de la nature intacte du sud de l’île Maurice, Heritage Villas Valriche est un domaine résidentiel unique dont 166 des 288 villas ont déjà trouvé preneurs. Situé à Rivière-Noire, sur la côte ouest, le développement de La Balise Marina peut, quant à lui, s’enorgueillir d’être la seule marina résidentielle de l’île.
En 2007, le Real Estate Scheme (RES) a vu le jour pour permettre le développement de projets immobiliers de moindre envergure, avec des superficies ne dépassant pas 10 hectares. L’Invest Hotel Scheme (IHS), programme permettant à un étranger d’acquérir une chambre ou une villa d’hôtel, suivra le pas en 2010.
En 2015, les dispositifs IRS et RES ont été remplacés par un seul et même cadre légal : le Property Development Scheme (PDS). Cette décision, prise par le gouvernement mauricien, a pour but d’harmoniser la réglementation des lois immobilières dans un seul cadre juridique.
Les « Smart Cities », des villes intégrées, durables et modernes
S’il y a désormais une forte multiplication des offres, le pays reste positionné sur le haut de gamme. Le lancement du Smart City Scheme en 2016 va dans ce sens, avec la création de villes nouvelles, intégrées, durables et modernes, les Smart Cities. Misant sur leur solidité, leur réputation et une vision à long terme, les plus importants groupes d’affaires du pays se sont lancés dans ces ambitieux projets visant à positionner Maurice comme la porte d’entrée économique de l’Afrique et de l’océan Indien.
Plusieurs projets de Smart Cities sont déjà en cours, dont celui de Moka. Porté par le groupe ENL, il bénéficie d’une certaine avance, car le développement planifié, intégré et durable de la région a démarré il y a une dizaine d’années. En harmonie avec le concept d’une ville nouvelle active et moderne, disposant de toutes les installations nécessaires – établissements d’enseignement, centres commerciaux, infrastructures de sports et de loisirs, centres d’affaires, etc. – Moka aspire à devenir la première région « intelligente » de Maurice.
Ici aussi, les investisseurs étrangers bénéficient de certains avantages fiscaux et administratifs, dont l’absence de taxe sur la conversion de terres pour tout projet non résidentiel, de taxe douanière (sauf sur le mobilier) et d’impôt sur les sociétés pour les 8 premières années. Tout investisseur participant à hauteur d’au moins 5 millions USD dans un projet de Smart City est éligible à la citoyenneté mauricienne, après avoir été titulaire d’un permis de résidence pendant 2 ans.
La dernière évolution en date est la promulgation du Non-Citizens Property Restriction (Amendment) Bill fin 2016. Celui-ci permet désormais aux étrangers d’acheter des appartements d’une valeur minimale de 6 millions de roupies dans des immeubles en copropriété d’au moins deux étages selon des critères établis par le Board of Investment.
Apport considérable en Investissements directs étrangers (IDE)
Seize ans après le lancement du premier programme immobilier accessible aux étrangers, quelque 2 500 unités résidentielles ont été vendues. Ces programmes ont engrangé plus de 50 milliards de roupies. En 2017 uniquement, les flux d’investissements directs étrangers (IDE) ont connu une hausse de 4,4 %, soit 14,2 milliards de roupies contre 13,6 milliards roupies en 2016. L’immobilier demeure le secteur le plus attrayant avec 5,7 milliards de roupies d’IDE injectés dans les IRS, RES, IHS et PDS. Tout cela a permis au pays de développer son offre tout en assurant un apport en capitaux et des recettes fiscales appréciables pour l’État.
L’immobilier mauricien constitue donc une valeur sûre pour l’investissement direct étranger, avec de nombreux avantages administratifs et fiscaux. Des développements IRS haut de gamme tels que Heritage Villas Valriche et La Balise Marina, ainsi que la Smart City de Moka offrent la garantie d’un promoteur de confiance aux assises solides et la sécurité de l’achat en VEFA, avec un engagement ferme sous la forme d’une GFA. L’acquéreur est aussi assuré d’un retour sur investissement attractif.
