Investissement foncier – Analyse de la valeur immobilière par région
« Achetez de la terre, on n’en fabrique plus ! » Cette citation très connue et souvent reprise de Mark Twain est régulièrement utilisée dans l’immobilier. Malgré une superficie de seulement 2 040 km², la culture de l’investissement immobilier transcende les générations à Maurice et la terre tient habituellement une place de choix dans les portefeuilles de placement.
Toutefois, une centaine d’années après Twain, Peter St. Onge, du blog Profits of Chaos, écrit : « Aussi paradoxal que cela puisse paraître, nous fabriquons tout le temps de la terre. C’est juste que cela ne semble pas être de la terre. » Précisons, concernant St. Onge, que les connaissances en économie ont avancé en un siècle. Il fait très justement ressortir que la valeur de la terre provient non seulement de l’offre, mais également de son utilité économique et qu’elle subit l’influence de facteurs tels que l’accès, la réglementation et le voisinage.
En matière d’immobilier résidentiel, ces facteurs qualitatifs sont clairement des déterminants de valeur. C’est dans cette optique que nous avons décidé d’analyser certains indicateurs de la valeur immobilière dans trois régions de l’île où nous avons investi dans le développement immobilier : Moka, Rivière-Noire et Savanne (Bel-Ombre).
Moka:
Toutes les agglomérations urbaines de Maurice se trouvent dans le district des Plaines-Wilhems, qui accueille 40 % de la population du pays – historiquement en raison de son accessibilité, de sa topographie et de son climat. Il suffit de jeter un rapide coup d’œil à une image satellite pour se rendre compte de la concentration. Toutefois, la densité de population des zones urbaines tend à augmenter avec le temps et par conséquent, elles deviennent de plus en plus coûteuses. En l’absence d’entretien et de modernisation, leur qualité de vie se déprécie également.
Limitrophe de la partie nord-est des Plaines-Wilhems, le district de Moka a longtemps été une alternative intéressante, sinon idéale – elle fait partie du Plateau central, avec un climat agréable et une certaine proximité. Avec le développement de la Smart City de Moka, de nouvelles routes d’accès et du plus grand centre commercial de Maurice, ainsi que la délocalisation de plusieurs entreprises, l’effet sur les prix de l’immobilier a été manifeste.
Selon des informations obtenues, la valeur totale des transactions effectuées au cours des trois exercices financiers clos en juin 2018 était de Rs 9,1 milliards (~259 millions US$), avec une augmentation sensible de 24,1 % en 2018 pour atteindre Rs 4,5 milliards (129,9 millions US$) (voir tableau 1 ci-dessous).
Nous avons aussi constaté que la valeur moyenne des transactions par unité au cours de l’exercice 2018 était de Rs 26,6 millions (759 900 US$), soit une hausse de 19,1 % par rapport à 2017, avec un montant représentant un peu plus du double de celui de l’année précédente. L’examen des prix des terrains résidentiels est également révélateur. Selon les données les plus récentes disponibles en 2019, le prix d’un arpent de terrain résidentiel à Moka (1 arpent = 4 221 m²) était de Rs 29,7 millions, soit une hausse de 10 % sur les trois dernières années.
Pour mesurer l’activité dans le secteur du développement immobilier, nous avons examiné le nombre de projets entrepris sur les trois dernières années. Selon cet indicateur, il y a eu huit projets en moyenne sur cette période, ce qui correspond au principe sur lequel repose la Smart City de Moka – un niveau de planification élevé pour une excellente qualité de vie intégrant des espaces résidentiels, professionnels et de loisirs.
Black River:
Ce district se caractérise par des paysages pittoresques et des montagnes s’élevant de la côte. Bordée par la plus longue plage de Maurice et de magnifiques lagons, c’est le cadre privilégié d’activités nautiques. Plus loin vers la pointe sud-ouest se trouve Le Morne Brabant, une formation rocheuse de 556 m de haut classée au Patrimoine mondial de l’Unesco, qui surplombe également un mythique spot de kitesurf. Le district abrite également une grande partie des 6 574 hectares de forêts du Parc national des Gorges de la Rivière-Noire, avec ses 60 km de sentiers. La route principale (A3), qui devient une route panoramique populaire longeant la côte sud (B9), est accessible en deux endroits depuis le centre de l’île. La région a aussi connu un développement rapide ces dernières années, avec aujourd’hui des installations modernes, des restaurants, des bars, des centres commerciaux et des services essentiels tels que des soins de santé. Il est toutefois rassurant de constater que le cachet rural a été en grande partie préservé.
La valeur totale des transactions effectuées à Rivière-Noire au cours des trois exercices financiers clos en juin 2018 s’élève à Rs 29,3 milliards (~836,5 millions US$). Le montant pour l’exercice 2018 était de Rs 12,8 milliards (~364,4 millions US$), soit une augmentation de 22,5 % par rapport à l’année précédente (voir tableau 2 ci-dessous).
Des informations complémentaires indiquent que la valeur moyenne par transaction à Rivière-Noire était de Rs 18,5 millions (~527 400 US$) en 2018. Même si ce chiffre est inférieur à celui enregistré à Moka, le nombre total de transactions d’unités immobilières à Rivière-Noire en 2018 était de loin supérieur à celles effectuées à Moka, soit 691 contre 171. Concernant les mesures d’activité du développement immobilier, 146 projets ont été enregistrés en 2018 (contre 105 en 2017 et 35 en 2016).
Bel Ombre:
Le district de Savanne occupe la majeure partie du sud de l’île. Il est réputé pour son cadre préservé – comme l’indique son nom, « le sud sauvage ». C’est le district le moins peuplé avec 5,4 % de la population du pays, avec des villages, notamment Bel-Ombre, Chemin-Grenier, Surinam et Souillac, qui regorgent de richesses culturelles. Il abrite l’historique usine de thé de Bois-Chéri sur la route du thé, la moitié du Parc national des Gorges de la Rivière-Noire et des lieux emblématiques du littoral, dont le monument au capitaine Matthew Flinders, Riambel, et Gris-Gris.
L’activité immobilière est le reflet de préférences particulières – pour la culture, la nature, le golf, ou les trois. Autrement dit, c’est un marché de niche. C’est pourquoi il offre le cadre idéal pour un développement immobilier de luxe.
En concentrant notre étude sur la région de Bel-Ombre, nous avons constaté que la valeur totale des transactions effectuées au cours des trois exercices financiers clos en juin 2018 était de Rs 2,1 milliards (~58,7 millions US$), soit une augmentation considérable de 85 % par rapport à l’année précédente (voir tableau 3 ci-dessous).
Même en appliquant des mesures semblables à celles utilisées pour les régions précédentes, nous constatons que leur interprétation n’était pas directement applicable. Par exemple, nous avons observé qu’un nombre inférieur d’unités ont été vendues durant l’exercice financier 2018 (88) par rapport à 2017 (116), même si la valeur totale des transactions immobilières a considérablement augmenté. Seulement deux projets ont été entrepris en 2018, tout comme en 2017. Cela s’explique par le caractère haut de gamme des développements immobiliers dans la région – la qualité prime sur la quantité.
Acheter un terrain à Maurice est un placement judicieux et il est encore plus judicieux d’acheter des terres dans des régions bien planifiées !